שבוע לפני · תיקונים קטנים
המטרה אינה שיפוץ. המטרה היא שלא יהיה שום ליקוי גלוי שמושך את העין.
- צביעת קירות שנפגעו, במיוחד בפרוזדור ובחדרי הילדים.
- תיקון תריס תקוע, ידית שבורה, דלת שחורקת או מגירה שלא נסגרת.
- החלפת נורות שרופות — כולל בארונות ובמרפסת שירות.
- סתימת חורים בקירות והחלפת סיליקון מוכתם במקלחת ובמטבח.
- טיפול בכל סימן רטיבות. קונה שרואה כתם מניח את הגרוע ביותר.
סך ההוצאה כאן נמדד במאות שקלים בודדות ברוב המקרים, וההשפעה על ההצעה הראשונה גבוהה בהרבה.
יומיים לפני · לפנות ולנקות
זה השלב שהכי משפיע, והוא לא עולה כלום. חדר עמוס נראה קטן. חדר פנוי נראה גדול. כך פשוט.
- פנו משטחים לחלוטין — מטבח, שידות, אדני חלונות.
- הורידו מגנטים, ציורים וכרזות מהמקרר ומהקירות.
- הוציאו רהיט אחד מכל חדר עמוס. אחסנו אותו בינתיים.
- פנו את המרפסת: בלי כביסה, בלי אופניים, בלי קרטונים.
- הסתירו מוצרי היגיינה, כלי חיות מחמד וכביסה מלוכלכת.
- ניקיון יסודי, עם דגש על חלונות ומראות — הם משפיעים על כמות האור בתמונות.
קונה שנכנס לדירה מנסה לדמיין את עצמו גר בה. ככל שיש פחות מכם בחדר, קל לו יותר.
ביום הצילום
- אור יום. הזמן הטוב ביותר הוא כשהשמש לא נכנסת ישירות לחלונות — בדרך כלל בוקר מאוחר או אחר צהריים.
- פתחו הכול. תריסים וילונות למעלה, כל האורות דלוקים, גם ביום.
- צלמו מהפינות. זווית מהפינה מראה את הפרופורציות האמיתיות של החדר.
- המצלמה בגובה החזה, לא בגובה העיניים — כך החדר נראה מאוזן.
- צלמו את מה שאתם מוכרים: נוף, מרפסת, מחסן, חניה, לובי מטופח.
- אל תסתירו. תמונות שמעלימות פגם יוצרות אכזבה בסיור ופוגעות באמון.
אם אפשר, צלם מקצועי. ההפרש בעלות מתקזז כמעט תמיד בכמות הפניות.
ביום הסיור
- אווררו את הדירה חצי שעה לפני. ריח הוא הדבר הראשון שמרגישים.
- טמפרטורה נעימה — מזגן דולק בקיץ, חימום בחורף.
- אורות דלוקים בכל החדרים, גם באמצע היום.
- ללא חיות מחמד בבית בזמן הסיור, אם אפשר.
- בלי מוזיקה, בלי טלוויזיה, בלי ריח מאכל חזק.
והכי חשוב: אל תעקבו אחרי הקונים מחדר לחדר. תנו להם מרחב לדבר ביניהם בחופשיות. זוג שלא יכול להתייעץ בשקט לא מתחבר לדירה.
מה לא לעשות
- לא לשפץ שיפוץ עמוק לפני מכירה. ברוב המקרים זה לא מחזיר את ההשקעה, והקונה ממילא ירצה את הטעם שלו.
- לא להתנצל על הדירה. "סליחה על הבלגן" מפנה את תשומת הלב בדיוק לשם.
- לא לספר את כל סיפור המשפחה. קונים רוצים לראות נכס, לא להתארח.
- לא לנהל משא ומתן בדלת. מחיר נדון אחרי הסיור, לא במקום.
לפני הכול — המחיר
הכנה טובה מגדילה את כמות הפניות, אבל היא לא מתקנת מחיר שגוי. לפני שיוצאים לשוק, כדאי לדעת מה הטווח הריאלי — הערכת שווי ללא עלות.